Justice Perspective on Land and Building Acquisition Duty Under Government Regulation No. 35/2023

Abstract

Abstrak

Penelitian ini mengkaji perspektif keadilan dalam penarikan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Penelitian ini dilatarbelakangi oleh adanya ketidakadilan dalam Pasal 18 ayat (2) huruf a, yang mewajibkan pembayaran BPHTB pada saat pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang bersifat notariil, berbeda dengan ketentuan sebelumnya yang mewajibkan pembayaran pada saat pembuatan Akta Jual Beli (AJB) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ketentuan tersebut menimbulkan permasalahan karena PPJB bukan merupakan alat bukti peralihan hak milik yang sah, serta bertentangan dengan asas “tunai dan terang” sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Penelitian ini bertujuan menjawab dua rumusan masalah: (1) Apakah ketentuan pembayaran BPHTB saat pembuatan PPJB telah memenuhi prinsip keadilan? dan (2) Apa implikasi yuridis dari pelaksanaan Pasal 18 ayat (2) huruf a PP No. 35 Tahun 2023? Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan historis dan konseptual. Bahan hukum primer, sekunder, dan tersier dianalisis secara kualitatif yuridis melalui teknik interpretasi sistematis, gramatikal, dan teleologis. Hasil penelitian menunjukkan adanya disharmonisasi norma antara PP No. 35 Tahun 2023 dan UUPA, khususnya dalam hal waktu dan dasar hukum penarikan BPHTB. Kewajiban pembayaran BPHTB pada tahap PPJB menimbulkan ketidakpastian hukum dan ketidakadilan, terutama bagi pihak yang belum melakukan peralihan hak secara sah. Penelitian ini menyimpulkan bahwa ketentuan tersebut belum mencerminkan prinsip keadilan dan merekomendasikan revisi regulasi agar sejalan dengan ketentuan hukum peralihan hak yang berlaku.

Kata Kunci: Prinsip Keadilan; BPHTB; PPJB; Implikasi Hukum

Abstract

This study investigates the justice perspective in the imposition of the Acquisition Duty on Land and Building Rights (BPHTB) based on Government Regulation No. 35 of 2023 concerning General Provisions on Regional Taxes and Levies. The research is prompted by a perceived injustice in Article 18 paragraph (2)(a) of the regulation, which requires BPHTB to be paid at the time of executing a notarial binding sale and purchase agreement (PPJB), diverging from the previous practice where BPHTB was due upon the execution of the sale and purchase deed (AJB) by a land deed official (PPAT). This shift is problematic because a PPJB does not constitute legal transfer of ownership and contradicts the principle of cash and clear transaction enshrined in Law No. 5 of 1960 on Basic Agrarian Principles. The study seeks to answer two main questions: (1) Does the requirement to pay BPHTB at the time of PPJB fulfill the principle of justice? and (2) What are the legal implications of enforcing Article 18(2)(a) of Government Regulation No. 35 of 2023? Employing a normative juridical method with historical and conceptual approaches, the research analyzes primary, secondary, and tertiary legal materials using qualitative juridical techniques. The study applies systematic, grammatical, and teleological interpretations to assess the normative consistency and fairness of the regulation. The findings reveal a normative disharmony between Government Regulation No. 35/2023 and the Basic Agrarian Law, particularly concerning the timing and legal basis of tax imposition. The obligation to pay BPHTB at the PPJB stage creates legal uncertainty and perceived injustice, especially for parties who have yet to finalize ownership transfer. The study concludes that the regulation in question does not adequately reflect the principle of justice and recommends legislative revision to align taxation obligations with valid legal transfer of ownership.

Keywords: Justice Principle; BPHTB; PPJB; Legal Implications